CONDOMÍNIO. ASSEMBLÉIA GERAL. QUORUM. SUPRIMENTO.

A Turma negou provimento ao recurso ao entendimento de que em assembléia geral de condomínio, o quorum qualificado para a aprovação de obras a serem realizadas em partes comuns do condomínio depende da aprovação de dois terços dos condôminos conforme o art. 1.342 do CC/2002, não se admitindo ratificação posterior de ata para suprir eventual falta de quorum por ocasião da assembléia que deliberou sobre as obras. Também inexiste vício na decisão do Tribunal a quo ao julgar antecipadamente a lide com a dispensa de dilação probatória, considerando a convenção condominial e a ata da assembléia elementos suficientes para a formação da convicção do julgador. Precedente citado: REsp 844.778-SP, DJ 26/3/2007. REsp 1.120.140-MG, Rel. Min. Massami Uyeda, julgado em 6/10/2009.

REIVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE.

A Turma proveu em parte o recurso, decidindo que, in casu, em se tratando de invasão por terceiro de área comum de condomínio edilício, somente ao condomínio compete ajuizar ação reivindicatória, salvo se o uso do tal espaço comum for exclusivo de um ou mais condôminos ou indispensável ao exercício do direito de usar, fruir ou dispor de uma ou mais unidades autônomas. Nesses casos excepcionais, existe legitimidade concorrente do condomínio e dos condôminos prejudicados. Outrossim, na espécie, a coisa julgada (art. 472 do CPC) emanada de uma ação reivindicatória anteriormente postulada por alguns outros condôminos individualmente não impede futura propositura de nova demanda reivindicatória pelo condomínio (art. 12, IX, do CPC e art. 1.348, II, do CC/2002). Precedentes citados: REsp 206.946-PR, DJ 7/5/2001, e RMS 14.554-PR, DJ 15/12/2003. REsp 1.015.652-RS, Rel. Min. Massami Uyeda, julgado em 2/6/2009.

CONDOMÍNIO. CONSTRUÇÃO. CESSÃO. DIREITOS. TAXA. ADMINISTRAÇÃO.

A Turma entendeu que a cláusula condominial estipulando ser devida a taxa de administração de 20% sobre o que o condômino cedente pagar ao condomínio (constituído para edificar as unidades residenciais) em caso de cessão de direitos, isso com o fito de evitar a especulação imobiliária, não impede o exercício do direito de propriedade sobre o imóvel, podendo usar a coisa, gozar e dispor dela, inclusive reavê-la do poder de quem quer que injustamente a detenha. Na hipótese, inexiste a alegada violação dos arts. 530, 1.094 e 1.095 do CC/1916, pois a venda e a transferência do imóvel objeto da demanda não foram obstadas mesmo com a falta de pagamento da taxa administrativa, cobrada somente após a sua celebração. REsp 436.892-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 16/4/2009.

CONDOMÍNIO. CO-PROPRIETÁRIOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.

Trata-se de ação de cobrança de taxas condominiais proposta contra o ora recorrente, que estava separado judicialmente da co-proprietária do imóvel, e, por sua vez, na partilha dos bens, permaneceu com a posse do apartamento, embora se encontrasse registrado em nome de ambos. Ao prosseguir o julgamento, a Turma, por maioria, entendeu que não há litisconsórcio passivo necessário entre os co-proprietários do imóvel, devendo eles responderem solidariamente pelas dívidas contraídas em razão do inadimplemento de taxas condominiais, cabendo ao condomínio, ora recorrido, acionar um dos devedores ou ambos. Na espécie, caberia ao recorrente ter providenciado a citação da ex-esposa na oportunidade em que o juiz deferiu seu chamamento ao processo (art. 77 do CPC). Assim, a Turma, por maioria, não conheceu do recurso. Precedentes citados: REsp 838.526-RJ, DJ 13/3/2008, e REsp 259.845-SP, DJ 27/11/2000. REsp 863.286-MG, Rel. originário Min. Aldir Passarinho Junior, Rel. para acórdão Min. João Otávio de Noronha, julgado em 9/12/2008.

IMÓVEL. CLÁUSULA. INALIENABILIDADE.

O donatário de uma área de terra, doação essa gravada com cláusula de inalienabilidade, transmitiu a seus herdeiros (dois filhos) a nua propriedade do imóvel, com usufruto vitalício em seu favor. Como devedores (pai e filhos), indicaram parte da área mencionada à penhora em favor da CEF, mas pediram, posteriormente, seu cancelamento, em face da inalienabilidade, o que lhes foi negado. Em agravo de instrumento, o Tribunal de origem entendeu eficaz a cláusula e reformou a decisão singular. No presente recurso, a CEF dá por violado o art. 1.723 do CC/1916. Por sua vez, o Min. Relator esclareceu que as únicas exceções aptas a afastar a inalienabilidade referem-se às dívidas de impostos do próprio imóvel e os casos de desapropriação por necessidade ou utilidade pública. Fora desses casos, tem a jurisprudência admitido a quebra da cláusula de inalienabilidade, mas apenas e tão-somente no real interesse dos beneficiários dela, ou seja, os herdeiros e donatários dos bens gravados. No mais, há de prevalecer a inalienabilidade que, conforme a dicção legal, em caso algum poderá ser afastada. A transmissão por ato inter vivosefetivada no caso concreto não tem força bastante para dar supedâneo à quebra do gravame, fazendo recair penhora sobre o bem, porquanto se mostra sem efeito jurídico, não sendo certo, portanto, justificar um erro com outro. A inalienabilidade somente se desfaz com a morte do donatário. Precedentes citados: REsp 80.480-SP, DJ 24/6/1996; REsp 998.031-SP, DJ 19/12/2007, e REsp 729.701-SP, DJ 1º/2/2006. REsp 571.108-RS, Rel. Min. Fernando Gonçalves, julgado em 28/10/2008.

DIREITO. RETENÇÃO. BENFEITORIAS. ALUGUEL.

Os recorridos adquiriram de boa-fé o terreno em questão. Nele construíram sua residência. No entanto, o recorrente ajuizou contra eles ação reivindicatória, resolvida pela celebração de transação (homologada por sentença), a qual regulava o direito de retenção: os recorridos obrigavam-se a entregar o imóvel após serem indenizados pelas benfeitorias construídas (art. 516 do CC/1916). Não se estipulou, na oportunidade, qualquer valor a título de aluguel pelo tempo que durasse a retenção. Arbitrado judicialmente o valor das benfeitorias (R$ 31.000,00), o recorrente alegou não ter como ressarci-las por falta de condições econômicas para tanto. Permaneceram os recorridos na posse e uso do imóvel. Contudo, a doutrina admite que, apesar de não ser obrigado a devolver a coisa até que se satisfaça seu crédito, o retentor não pode utilizar-se dela. Assim, é justo que o recorrente deva pagar pelas acessões introduzidas de boa-fé, mas também que os recorridos sejam obrigados a indenizá-lo pelo uso do imóvel (valor mensal a ser arbitrado em liquidação, devido desde a data da citação). A jurisprudência deste Superior Tribunal já admite semelhante solução na hipótese relacionada com a separação ou o divórcio, enquanto um cônjuge permanece residindo no imóvel do outro. Por fim, os créditos recíprocos deverão ser compensados de forma que o direito de retenção seja exercido no limite do proveito que os recorridos têm com o uso da propriedade alheia. Anote-se que a retenção não é um direito absoluto ou ilimitado sobre a coisa, mas mera retentio temporalis: os princípios da vedação ao enriquecimento sem causa e da boa-fé objetiva, ao mesmo tempo em que impõem ao retentor o dever de não usar a coisa, determinam que a retenção não se estenda por prazo interminável. Com esse entendimento, a Turma, por maioria, deu provimento ao recurso. Precedentes citados: REsp 673.118-RS, DJ 6/12/2004, e REsp 23.028-SP, DJ 17/12/1992. REsp 613.387-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 2/10/2008.